県営住宅の整備

鹿児島県営住宅長寿命化計画

更新期をむかえつつある老朽化した大量の公営住宅ストックの効率的かつ円滑な更新を行い，ストックの長寿命化を図り，ライフサイクルコストの縮減につなげていくことが重要となっています。

長寿命化計画の位置づけ

公営住宅等整備事業，公営住宅等ストック総合改善事業に係る社会資本整備総合交付金の交付等にあたっては，原則として公営住宅等長寿命化計画に基づいて行うことを要件としており，当該事業に対する助成の前提となる計画です。

策定の趣旨

平成24年9月に策定した「鹿児島県営住宅長寿命化計画」をその後の社会経済状況・社会環境や住宅事情を踏まえて見直し，平成28年8月に国土交通省によって示された「公営住宅等長寿命化計画策定指針（改定）」に基づき，新たに「鹿児島県営住宅長寿命化計画」として策定しました。計画期間は，令和4年度から13年度までの10年間とします。

公営住宅等長寿命化計画策定指針（改定）（PDF：2,767KB）

長寿命化計画の基本方針

長寿命化を図るべきストックの状況を把握し，適切な改善・修繕計画を定めるとともに，入居者の年齢や世帯構成等を考慮して，団地及び地域活性化も視野に入れた県営住宅のあり方を検討します。

1. 良質なストックの確保及び維持管理
2. 多様化する入居者への的確な住宅供給
3. 良好なまちづくりに資する住宅の整備

【対象団地数等】148団地1,259棟12,058戸

対象団地一覧（PDF：141KB）

ストックの状況把握に関する方針

修繕周期に先だって定期点検を充実し，建物の老朽化や劣化による事故等を未然に防ぐとともに，修繕や改善の効率的な実施を図ります。

本県では，建築基準法に基づく法定点検の対象となる公営住宅等があります。定期的な巡回や小規模修繕対応など日常業務の中で機会を捉えて適宜建築物・設備の状態を確認し，その結果を記録することとします。

今後もこの方針で建築物・設備等の点検を定期的に実施し，点検結果をもとに必要に応じて次年度以降の修繕計画に組み込むものとします。なお，建築基準法に基づく定期点検は，2階建の住棟など法定点検の対象とならない住棟もあるため，日常業務の中で機会を捉えて適宜建築物・設備の状態を確認します。

建替・改善事業による事業量の平準化等に関する方針

本県のストックの建設時期は昭和50年代から平成7年までは約400戸/年で推移しており，昭和50年代以前のストックは用途廃止予定の3団地18戸を除いては中耐住棟です。今後30年間に約3,700戸が耐用年限を迎え，そのうち約3,400戸は20～30年後に集中しています。加えて，約1,500戸の木造住宅について耐用年限を超えた活用を図るとしても大部分は30年以内に更新を行う必要があります。

これらストックについての中長期的な更新計画検討にあたっては，今後の公営住宅需要や地域バランス，災害安全性への対応等を考慮して，継続管理を行う団地（現地建替）や需要に対応して集約する団地などを選定するとともに，事業量の平準化を考慮した計画とする必要があります。そのためには耐用年限までの活用にとらわれず，災害安全性の確保や集約再編の施策効果等，事業の優先順位が高い団地から順次建替に着手していく必要があります。

改善事業については，各団地の集約や建替事業の実施時期を勘案し，必要となる改善を適切な時期に行っていくこととします。

改善事業，点検・修繕等事業によるライフサイクルコストの縮減に関する方針

予防保全的な維持管理及び耐久性の向上等を図る改善を実施することにより，公営住宅等の長寿命化を図ることを原則とします。

具体的には下表の各部位について，仕様のグレードアップ等による耐久性の向上，予防保全的な維持管理の実践による修繕周期の延長などによるライフサイクルコストの縮減を図ります。また，修繕周期は実施時期の目安となりますが，劣化状況は立地や使用状況によって異なるため，点検結果を踏まえて実施時期を調整するなど，限られた予算を有効に活用していく必要があります。

昭和56年度以前のストック

今後30年間のうちに建替・集約を行う予定です。次期計画期間（R14～R23）に事業予定がある場合は，原則として改善は行わず，各団地の更新時期まで使用できるよう維持管理を行います。更新時期が令和24年度以降で改善を行う必要がある団地は，本計画期間中に優先して改善を行います。その際，入居率が低下している団地においては団地内集約を検討します。

昭和57～平成13年度以前のストック

設備仕様や内外装の仕様が大きく変化した年代であるため，建設時の仕様を踏まえて必要な改善・計画修繕を行っていきます。

平成14年度以降建設のストック

公営住宅においても性能表示制度が導入され，一定の性能が担保された住宅が建設されています。これらの住宅については，適正に計画修繕を行うことで長寿命化を図っていくこととします。

県営住宅の整備水準

既存ストック及び今後整備する県営住宅の整備水準は以下のとおりとします。

• 建替（新規建設）を行う場合の整備水準

「鹿児島県営住宅条例」に定められた県営住宅の整備基準によります。

鹿児島県営住宅条例（PDF：430KB）

• 既存ストックにおいて確保すべき整備水準

〔住戸内〕

3点給湯の整備：浴室スペースのみ又はバランス釜，1点給湯の住戸に対して，浴室・台所・洗面所の3ヶ所で給湯できるようにします。

洗面設備の設置：住戸内に洗面設備や脱衣室等を設置します。

床の段差解消：住戸内の床は段差がない納まりとします。

3ヶ所以上の手すり設置：住戸内の便所，浴室，玄関の3ヶ所に手すりを設置します。

〔共用部分〕

耐久性の高い外壁仕上げ：建設後又は外壁改修後15年以上経過している住棟の外壁について，長期の使用に耐えうる仕様等に改修・補修を行います。

配管の耐久性・耐食性向上：配管について，耐久性・耐食性の向上に資する改修を実施します。なお，ガス管は，腐食によりガス漏れをおこす可能性が高くなることから，建設後20年以上経過したガス管は，耐久性に優れた管に取り替えます。また，給水管は老朽化による漏水の危険性があることから，建設後30年以上経過したものについて取り替えを実施します。